Målgruppe: Personell som vil forstå hvordan ADV behandler arealplaner – hvilke planer som er bindende, hvilke begreper og standardverdier som brukes, og hvorfor metoden er som den er.
Operative steg: Fremgangsmåten for å legge inn data er beskrevet i veilederen «Arealplaner og utbyggingskapasitet – steg-for-steg-veiledning».
ADV brukes sammen med transportmodellene RTM og DOM. For å beregne fremtidig trafikk trenger modellene tall for hvor mange bosatte, ansatte og besøk det kan bli i ulike områder. Disse tallene bygger på arealplanene.
I ADV-modellen utgjør gjeldende arealplaner referansebanen for fremtidig utbygging. Tolkning av arealplaner og vurdering av kapasitet skjer derfor når dere etablerer referansebanen.
Tiltaksbaner brukes for å beregne effekten av planer eller programmer som ikke er juridisk bindende (boligbyggeprogram, ikke-vedtatte planer mv.).
Arbeidet med arealplaner er delt i tre kategorier i ADV. Arbeid med dem parallelt – arealplaner skiller ikke alltid presist eller konsistent mellom kategoriene.
Engangsregistrering: Arbeidet med arealplaner gjøres bare én gang per referansebane. Resultatet gjelder for alle analyseår, men arealreserven brukes gradvis opp.
I ADV benyttes juridisk bindende arealplaner etter plan- og bygningsloven (PBL) som grunnlag for å beregne kapasitet for utbygging. For hvert prosjekt (byområde) legges den digitale kommuneplanen inn i ADV som rene formålsflater. Disse hentes fra KPA, og i noen tilfeller fra KPA og reguleringsplaner. Deretter laster eller legger brukeren inn maksimal kapasitet for bosatte, ansatte og besøk.
I arealplanene er områder for eksisterende eller framtidig bebyggelse tilegnet en SOSI-kode som beskriver arealformål. Hver formålsflate gjennomgås i ADV. De automatisk innhentede dataene vises på skjermen; i tillegg gjør bruker (kommuneplanlegger) skjønnsmessige vurderinger basert på planbestemmelser, lokalkunnskap, kjennskap til detaljplaner/byggesaker mm.
Tabell 7 (se også tabell 7 i vedlegg) viser sammenhengen mellom «hovedformål» i kommuneplanens arealdel (KPA) og RTM-gruppene, med standardverdier for fordeling mellom underformålene og ansatte/besøk pr. 100 m² (hverdager). Det vises også aktuelle formål (SOSI-koder) i reguleringsplan; arealdata kan ved behov hentes herfra, f.eks. når detaljplanen gjelder foran KPA eller det er behov for mer detaljerte plandata.
For sentrumsformål, kjøpesenter/forretninger, offentlig/privat tjenesteyting og næringsbebyggelse er det i Tabell 7 gitt en standard fordeling mellom RTM-grupper. Fordelingen er basert på erfaringstall som Rambøll har utarbeidet for Kristiansand; ytterligere kartlegging/studier vil kunne gi mer presise standardfordelinger. Hvis en fordeling basert på planbestemmelser, lokalkunnskap o.a. gir et annet resultat, legges denne fordelingen inn i ADV i stedet.
Tabell 7 omfatter også standardverdier for ansatte og besøkende pr. 100 m², knyttet til ulike formål i KPA. For oversiktens skyld er standardverdiene oppsummert i Tabell 2 under. Verdiene er basert på kartlegging i Bergen gjennomført av Asplan Viak, senere bearbeidet av Rambøll og Civitas. Som del av ADV-arbeidet vil flere byer kartlegge erfaringstall for ansatte og besøk pr. 100 m². Erfaringstallene her og i selve ADV vil på dette grunnlaget bli oppdatert etter hvert.
| SOSI-kode | Hovedformål i Kommuneplanens arealdel | Underformål (reguleringsformål) | Ansatte per 100m² | Besøkende per 100m² |
|---|---|---|---|---|
| 1130 | Sentrumsformål | Vektet snitt av forretning, tjenesteyting og næring i sentrum (tall fra Bergen) | 2,5 | 100 |
| 1140/1150 | Kjøpesenter / Forretningsformål | Alle andre typer forretninger enn dagligvare | 1,0 | 125 |
| 1140/1150 | Kjøpesenter / Forretningsformål | Dagligvare | 1,0 | 250 |
| 1160 | Offentlig og privat tjenesteyting | Gjennomsnitt for ulike typer slik virksomhet | 3,0 | 75 |
| 1160 | Offentlig og privat tjenesteyting | Treningssenter, frisør etc. | 3,0 | 150 |
| 1160 | Offentlig og privat tjenesteyting | Sykehus, poliklinikker, lege, tannlege | 3,0 | 150 |
| 1300 | Næringsbebyggelse | Hotell og bevertning | 2,5 | 75 |
| 1300 | Næringsbebyggelse | Øvrig næringsbebyggelse (ikke besøksintensiv virksomhet) | 2,0 | 0 *) |
| 1100/1500 | Andre arealformål, utenfor sentrum / Bebyggelse og anlegg / Andre bygningstype og anlegg | Gjennomsnitt for ulike typer virksomhet, inkludert virksomhet som ikke er besøksintensiv | 2,0 | 50 |
| 1800 | Kombinasjonsformål | Velg først hovedformål som kombineres og legg deretter inn aktuelle underformål til hvert av hovedformålene. Benytt standard verdier knyttet til hovedformålet i tabell 2a | – | – |
*) RTM vil tildele disse stedene besøket som følge av tjenestereiser etc., men dette antallet legges ikke inn i arealdataverktøyet
Inne i dataløsningen til ADV veiledes bruker gjennom ulike metoder for å anslå antall bosatte, ansatte og besøk (gjennomsnitt hverdager). For utbyggingsområder knyttes arbeidet til formålsflater. Hvis et avgrenset område skal benyttes til ett bestemt tiltak (eller en gruppe av tiltak), defineres det i stedet som «enkelttiltak» i ADV. Slike kan f.eks. omfatte sykehus, kjøpesenter eller boligprosjekt. Enkelttiltak kan også innebære nedlegging av virksomhet, med fjerning av tilhørende bosatte, ansatte og besøk. For fortetting i eksisterende bebyggelse gjøres vurderingene på grunnkretsnivå. I tiltaksbaner kan enkelttiltak også brukes for å illustrere effekten av at visse grunnkretser bygges ut i et gitt analyseår. Det er her viktig å tilpasse enkelttiltakene til forventet befolkningsvekst i de respektive kommunene.
I alle disse tilfellene har bruker av ADV som regel tre alternativer for å legge inn arealdata:
Fremgangsmåter med tilhørende veiledninger inngår i dataløsningen til ADV. Det er først og fremst ved beregninger basert på arealstørrelser det er behov for erfaringstall. Tallene som benyttes fra starten er oppsummert i Tabell 3 under. I en tidlig fase kan det være knyttet betydelig usikkerhet til disse standardverdiene, og et forbedret kunnskapsgrunnlag kan etter hvert lede til bedre tall. Som regel vil kommuneplanleggeren ha oversikt over antatt maksimal utnyttelse av «sine» formålsflater, og det vil oftest være aktuelt å legge inn data om bosatte gjennom direkte innlegging.
Tabell 3: Standardverdier knyttet til arealbruk som benyttes i ADV
| Variabel | Standardverdi (erstattes dersom en lokalt har bedre data) | Merknader |
|---|---|---|
| Bosatte pr. boenhet | 2 bosatte pr. boenhet | Benyttes for å anslå antall bosatte der et antall boenheter er gitt. Legg inn bedre data dersom slike finnes, f.eks. om størrelse på boenheter. |
| Boenheter pr. daa | Ingen standardverdi | Vurdering må baseres på den enkelte plan. |
| Råtomtkorrigering | 25 % fratrekk i sentrum, 50 % fratrekk ellers | Benyttes for å beregne hvor stor del av et areal avsatt til utbygging i KPA eller kommunedelplan som faktisk blir bebygget. Planbestemmelser, terreng mm. kan påvirke råtomtkorrigeringen. Benyttes ikke hvis arealer er hentet fra reguleringsplan, siden råtomtkorrigering da allerede er gjort. Benyttes kun hvis BRA og %-BRA er oppgitt – gjør egne anslag og bruk direkte innlegging dersom bare BYA (bebygd areal, uten at etasjetall er angitt) er oppgitt. |
| Boligareal (BRA) pr. innbygger | 54 m² pr. innbygger | – |
| Areal pr. ansatt i virksomheter som ikke er besøksintensive | 2,5 ansatte pr. 100 m² i sentrum, 2 ansatte pr. 100 m² ellers | – |
| Areal pr. ansatt og besøkende (gjennomsnitt hverdager) i besøksintensive virksomheter/steder | Erfaringstall for ansatte og besøk pr. 100 m² for ulike underformål er angitt i Tabell 2 | I Tabell 7 (vedlegg) gjennomgås aktuelle hovedformål i KPA, med standard fordeling på underformål (RTM-grupper) som tillates for hvert hovedformål. Detaljert vurdering må gjøres i tilknytning til den enkelte arealplan. |
| Fortetting (angis i hele 10 %; vurderes som grove anslag på grunnkretsnivå, ikke for den enkelte arealflate i KPA) | Eksisterende bebyggelse avsatt til fortetting: 50 % for bolig. Eksisterende bebyggelse uten spesielle føringer for fortetting: 10 % for bolig | Standardverdiene gjelder i utgangspunktet bolig – for besøksintensiv virksomhet, øvrige arbeidsplasser, blandet formål og sentrumsformål må dette vurderes nærmere i det enkelte tilfelle. Gjør konservative anslag for å unngå urealistisk høy fortetting i områder med lav tilgjengelighet. Angi ellers ingen fortetting der (1) det fysisk sett er et potensial, men arealplanen ikke gir rom for vesentlig fortetting, f.eks. grunnet naturfarer eller vernehensyn, eller (2) det ikke er noe større potensial for fortetting, f.eks. der det allerede er konsentrert bebyggelse, bratt terreng etc. |
All informasjon som legges inn skal være basert på juridisk bindende plan etter plan- og bygningsloven (PBL):
Mindre bindende dokumenter (boligbyggeprogram, dokumenter uten politisk forankring osv.) brukes kun der de samsvarer med juridisk bindende del av arealplanen. Effekten av slike uformelle planer beregnes i stedet via tiltaksbaner.
Der det er angitt hensynssone 810 må arealet håndteres skjønnsmessig i referansebanen. Noter hvilken tolkning som er valgt i merknadsfeltet.
I transformasjonsområder må eksisterende arealbruk noen ganger avsluttes før ny utbygging kan finne sted. Slik arealbruk legges inn under «Legg inn data for fremtidige enheter».
Arealbruk kan også opphøre uavhengig av ny utbygging – f.eks. når industri er vedtatt nedlagt uten at det er fastsatt planer for hvordan arealene skal brukes etterpå. Frigjorte arealer kan også være vedtatt omgjort til trafikkareal, park eller lignende.
Båndlegging, eiendomsforhold og rekkefølgebestemmelser knyttet til infrastruktur og utearealer kan hindre at hele formålsflaten bygges ut umiddelbart. PBL gir hjemmel for å fastsette når utbygging tidligst kan starte, men ikke at den må skje på et bestemt tidspunkt. I ADV legges slike begrensninger inn som prosentvis tilgjengelighet for inntil fem årstall.
Behovet for ny innhenting av plandata avhenger av om arealdelen er rullert siden forrige referansebane:
Enheter fra basisår og forrige referansebane vises uansett i ADV – dere kan beholde, endre eller fjerne dem.
I sentralt beliggende områder, og andre områder med høy tilgjengelighet via transportsystemet, er det særlig viktig å være konservativ – både med maksimalt utbyggingspotensial og når det kan realiseres.
Årsaken: ADV/RTM allokerer utbygging dit tilgjengeligheten er høyest. Hvis kapasiteten i sentrale områder settes urealistisk høyt, vil modellen plassere urealistisk mye utbygging der. Det gir feil i alle påfølgende trafikkberegninger.
Praktisk konsekvens: Utprøvingen av ADV viste at KPA-formål kan ha svært store arealer for ansatte- og besøksintensive virksomheter, noe som gir urealistisk høy kapasitet for nye ansatte og besøk. Kontroller resultatene og korriger i tråd med hva formålsflatene realistisk kan romme.
Fratrekk for deler av tomten som ikke kan eller skal bebygges. Brukes for å gå fra brutto formålsflate til netto tomteareal som faktisk kan bebygges. Hensynssoner knyttet til vern, naturfarer og infrastruktur kan medføre større råtomtkorrigering enn standardverdiene.
Standardverdier:
Plannivå avgjør: Råtomtkorrigering brukes kun på formålsflater fra KPA eller kommunedelplan. Reguleringsplaner gjør fratrekket selv, så ingen ytterligere korrigering trengs der.
Det totale gulvarealet (i m²) av bebyggelse som kan oppføres på en tomt. ADV multipliserer BRA med erfaringstall pr. m² for å beregne antall bosatte, ansatte og besøk.
BRA kan hentes på flere måter:
Bruksareal for bebyggelse i prosent av tomtearealet. Fastsetter forholdet mellom bebygd og ubebygd del av tomten, slik at BRA varierer proporsjonalt med tomtearealet. %BRA angis ofte i planbestemmelsene.
Angis i hele 10 %, og vurderes som grove anslag på grunnkretsnivå – ikke for den enkelte arealflate i KPA.
Standardverdiene gjelder i utgangspunktet bolig; for besøksintensiv virksomhet, øvrige arbeidsplasser, blandet formål og sentrumsformål må dette vurderes nærmere i det enkelte tilfelle. Gjør konservative anslag for å unngå urealistisk høy fortetting i områder med lav tilgjengelighet. Angi ellers ingen fortetting der arealplanen ikke gir rom for vesentlig fortetting (f.eks. grunnet naturfarer eller vernehensyn), eller der det ikke er noe større potensial for fortetting (f.eks. konsentrert bebyggelse eller bratt terreng fra før).
For de fleste arealformål finnes standardfordelinger som angir typiske verdier for bosatte, ansatte og besøk pr. m² – med skille mellom bysentrum/tettbygde områder og øvrige områder. Disse fungerer som utgangspunkt når dere ikke har bedre lokale data.
Bysentrum-markering: Markering gjøres uavhengig av om området i arealplan er avsatt til sentrumsformål. Det avgjørende er hvor området ligger fysisk, ikke planformålet.
For følgende formål er det ikke utarbeidet standardfordeling, så data må fylles inn manuelt:
For enkelte formålskoder beregner ADV kapasitet automatisk basert på formålskoden. Dette skjer blant annet ved import av geografi og formålstall uten kapasitetstall. Komplett oversikt over hvilke koder dette gjelder, og hvordan beregningen gjøres, kommer i en senere versjon av veilederen.
Skillet er viktig for hvordan ADV behandler dataene i transportberegningene:
Konkrete prosjekter med vedtatt utbyggingsår bør derfor legges inn som enkelttiltak, ikke som formålsflate. ADV har en egen funksjon for å konvertere en formålsflate til enkelttiltak når dette blir relevant.